Uchránili si aspoň strechu nad hlavou!

Na začiatku bol list…

V marci 2010 dostala Komisia na posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách list – žiadosť o pomoc pre rodinu Jána a Aleny – od ich nevesty, ktorá sa už nemohla dlhšie dívať na ich nešťastie: Ján a Alena ešte v roku 2008 požiadali o úver vo výške 450.000 Sk od istej nebankovej spoločnosti z Piešťan. Nebanková spoločnosť namiesto toho, aby im poskytla štandardnú úverovú zmluvu,  zvolila iný prístup: nechala si od Jána a Aleny podpísať prevod vlastníctva ich rodinného domu i pozemkov na seba ako skrytú zábezpeku úveru. Vzápätí s nimi uzavreli nájomnú zmluvu  na ich rodinný dom s tým, že budú v priebehu nasledujúcich troch rokov platiť nájomné 13.500 Sk mesačne – čo malo za celé obdobie činiť 486.000 Sk. Ak by Ján a Alena túto čiastku splatili tak, ako im ukladala nájomná zmluva, mali mať právo „odkúpiť“ si svoj dom naspäť za zmluvne dohodnutú sumu 450.000 Sk. Znamenalo to, že keby všetko prebehlo zmluvne v poriadku, zaplatili by Ján a Alena za skryto poskytnutý úver 450.000 Sk za 3 roky celkovo čiastku 936.000 Sk!
Zo začiatku Ján a Alena platili riadne a včas, neskôr sa však dostali do problémov – Jána prepustili z práce – a nezaplatili za 3 mesiace. Podľa nájomnej zmluvy im nebankový subjekt za omeškanie každej splátky okamžite určil 100 % úrok a úverový kolotoč sa rozbehol. Nejaké splátky sa im zaplatiť podarilo, neskôr im však opäť došli peniaze. Nao im však nebankový subjekt vypovedal nájomnú zmluvu a odmietol im naspäť predať aj dom, ktorý mal oveľa vyššiu hodnotu ako 450.000 Sk. Ján a Alena by tak ostali prakticky na ulici bez strechy nad hlavou a úplne bez peňazí. Obaja si boli vedomí, že boli vinní, pretože neplatili, ale dostali sa do zúfalej situácie nie vlastnou vinou. Preto sa ich nevesta rozhodla obrátiť sa listom na Komisiu, aby posúdila, či nebankový subjekt konal správne a či sa dá rodičom jej manžela ešte pomôcť.

Čo na to Komisia?

Komisia prijala podnet aj s potrebnými dokumentmi a zhodnotila všetky jeho súvislosti v kontexte s platnou legislatívou, ktorá sa týka ochrany práv občanov – spotrebiteľov. Najskôr si však overila všetky fakty, ich vzájomné súvislosti, aby následne mohla posúdiť zmluvné podmienky a ustáliť právne normy, ktoré je na prípad možné aplikovať. Zistila toto:
Ján a Alena boli vo finančnej tiesni a obrátili sa na nebankový subjekt so žiadosťou o poskytnutie úveru. Nebanková spoločnosť im po vyplnení žiadosti o poskytnutie úveru prisľúbila úver vo výške 450.000 Sk so splatnosťou 36 mesiacov a predpokladanou výškou mesačnej splátky 13.500 Sk. Ján a Alena však mali tento úver zabezpečiť svojím rodinným domom.
Napriek podaniu žiadosti o úver nebanková spoločnosť podmienila poskytnutie tohto úveru uzavretím kúpnej zmluvy s Jánom a Alenou, ktorej predmetom mal byť odpredaj ich domu s priľahlými pozemkami nebankovej spoločnosti, a to za cenu žiadaného úveru – 450.000 Sk. Súčasne predložila nebanková spoločnosť Jánovi a Alene nájomnú zmluvu, podľa ktorej mali tento svoj dom užívať a podľa ktorej mali počas troch rokov platiť mesačný nájom 13.500 Sk. A nakoniec tento úver nebanková spoločnosť podmienila aj podpisom zmluvy o budúcej zmluve, podľa ktorej ak Ján a Alena budú riadne splácať tri roky nájomné, budú si môcť odkúpiť späť svoj dom opäť za 450.000 Sk. Podľa tejto zmluvy však právo odkúpiť späť svoj dom naspäť môžu stratiť, ak nebudú riadne platiť nájomné. V praxi to znamenalo, že nebanková spoločnosť získala rodinný dom v hodnote viac ako 4 miliónySk za sumu 450.000 Sk, ktorú vzápätí poskytla ako úver Jánovi a Alene. Títo sa zaviazali počas nasledujúcich troch rokov splatiť nebankovej spoločnosti formou nájmu celkom 486.000 Sk a v prípade riadneho splatenia si mohli svoj dom odkúpiť za ďalších 450.000 Sk. Takže vlastne by za úver vo výške 450.000 Sk zaplatili navyše 486.000 Sk, pričom boli donútení vzdať sa vlastníctva svojho domu. Mesačné nájomné vlastne predstavovalo skryté splátky úveru, ktorý mali Ján a Alena splatiť počas 3 rokov.
Ján a Alena však od začiatku potrebovali úver, a preto vo svojej finančnej tiesni pristúpili aj na podpis  zmlúv predložených nebankovým subjektom. Treba podotknúť, že všetky tri zmluvy boli podpísané v jeden deň a Ján a Alena ich nedostali vopred na prečítanie, ale oboznámili sa s nimi až pri ich podpise u notára – v októbri 2008.
Po niekoľkých nezaplatených splátkach v roku 2009 prišlo k najhoršiemu: nebanková spoločnosť v septembri 2009 dala Jánovi a Alene výpoveď z nájmu nehnuteľnosti a zároveň odstúpila od zmluvy o budúcej zmluve, čím vlastne znemožnila Jánovi a Alene odkúpiť si späť svoj dom. Ako Komisia ďalej zistila, u notára boli Ján a Alena prinútení do notárskej zápisnice uznať svoj záväzok a v zápisnici vyjadriť aj súhlas s tým, že ak zanikne nájom ich domu, musia sa z domu vysťahovať. Po skončení nájmu však neprišlo k vysťahovaniu exekútorom, ale do domu Jána a Aleny sa dostavili dvaja muži s ruským prízvukom, ktorí prišli celú rodinu deložovať. Ján, Alena a ich deti si museli zobrať najnutnejšie veci a ostatné im muži vynosili pred dom. Rodina tak bola nútená opustiť dom a presťahovať sa o niekoľko domov ďalej do pivničných priestorov k svojim blízkym. To však nebolo všetko, nebanková spoločnosť obratom dom za niekoľko miliónov Sk predala a tento od nej kúpila rodina z tej istej obce ako Ján a Alena. V hre tak boli zrazu aj ďalší – noví vlastníci. Rodina sa tak ocitla prakticky na ulici a na rad prišla Komisia.

Komisia: Ján a Alena majú šancu!

Komisia po preštudovaní všetkých dokumentov skonštatovala,  že nebanková spoločnosť postupovala v rozpore so zákonom o spotrebiteľských úveroch a právnou úpravou zameranou na ochranu spotrebiteľa a že Ján a Alena majú šancu brániť sa proti jej nespravodlivým a nezákonným zmluvne dohodnutých krokom.
Podľa Komisie bol podpisom kúpnej i nájomnej zmluvy a následne aj zmluvy o budúcej zmluve porušený zákon o spotrebiteľských úveroch a právna úprava zameraná na ochranu spotrebiteľa. Nebankový subjekt tak cez fingované právne vzťahy vytvoril tzv. „zastretú úverovú zmluvu“, ktorá obsahovala množstvo neprijateľných podmienok, obchádzala zákon a bola vo svojej podstate neplatná. Nebankový subjekt tak porušil povinnosť odbornej starostlivosti a úmyselným obchádzaním zákona porušil práva spotrebiteľov. Navyše, v tomto vzťahu išlo aj o zjavný nepomer medzi výškou úveru a predmetom zabezpečenia – rodinným domom – pri súčasnom uplatnení tzv. prepadnej klauzuly, ktorá je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. To znamená, že nebanková spoločnosť sa neprimerane obohatila, keď sa v dôsledku nesplácania skrytého úveru zmocnila značného majetku spotrebiteľov a  pripravila ich o strechu nad hlavou a jedinú životnú istotu – obydlie.

Komisia doporučuje postup

V tejto situácii Komisia spotrebiteľom odporučila v spolupráci so spotrebiteľským združením vypracovať 4-bodovú žalobu na nebankovú spoločnosť, ktorej cieľom bolo:

  1. Navrátiť vlastníctvo k rodinnému domu a k všetkým nehnuteľnostiam späť Jánovi a Alene,
  2. Určiť neplatnosť kúpnej zmluvy i ďalších zmlúv, ktoré podpísali Ján a Alena s nebankovou spoločnosťou,
  3. Určiť povinnosť nebankovej spoločnosti, aby sa zdržala nekalých obchodných praktík pri poskytovaní úverov spotrebiteľom,
  4. Zaplatiť Jánovi a Alene primerané finančné zadosťučinenie za psychickú ujmu, ktorej boli vystavení v dôsledku konania nebankovej spoločnosti.

Táto žaloba bola vypracovaná v júni 2010 a podaná na príslušný okresný súd.
Zároveň je potrebné upozorniť, že žalobcovia (Ján a Alena) sú v takýchto prípadoch oslobodení od súdnych poplatkov (§ 4 ods. 2 písm. zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch).
Komisia v spolupráci so spotrebiteľským združením radila Jánovi a Alene aj počas  súdneho sporu. Spotrebiteľom Komisia dodala niekoľko rozhodujúcich rozsudkov, ktoré sa týkali podobných prípadov ako bol ten ich a kde rovnako vystupovala nebanková spoločnosť z Piešťan. Ako Komisia zistila, nebanková spoločnosť podobným spôsobom poškodila desiatky spotrebiteľov po celom Slovensku. Komisia Jánovi a Alene poskytla právne poradenstvo niekoľkokrát až dovtedy,,pokým si spotrebitelia v spore nenašli advokáta, ktorý ich ďalej zastupoval. Osobitné poradenstvo Komisia poskytla v situácii, keď nebanková spoločnosť rodinný dom a priľahlé pozemky predala ďalej a nehnuteľnosti mali zrazu nového formálneho vlastníka.

Komisia: Nevzdávajte sa!

Komisia Jánovi a Alene odporučila napriek neľahkej životnej situácii a živote v pivnici u blízkych vytrvať v spore a priebežne spotrebiteľov zásobovala novými argumentmi a rozsudkami súdov, ktoré potvrdzovali oprávnenosť ich žaloby. Komisia súčasne prerokovala zmluvné podmienky a praktiky nebankovej spoločnosti. Mnohé zo zmluvných podmienok Komisia posúdila ako neprijateľné a osobitne poukázala na zákaz nekalej obchodnej praktiky spočívajúcej v obchádzaní zákona o spotrebiteľských úveroch. Závery a stanovisko Komisie sa stali jedným z ďalších odborných podkladov a listinných dôkazov pre konečné rozhodnutie súdu.

Ako rozhodol súd?

Okresný súd rozhodol v auguste 2013 takto:
Súd určil, že vlastníkmi rodinného domu s priľahlými nehnuteľnosťami sú Ján a Alena, v dôsledku čoho sa spotrebiteľom opätovne formálne navrátilo vlastnícke právo a zápisom rozsudku súdu do katastra nehnuteľností budú Ján a Alena znova zapísaní do listu vlastníctva.
Súd súčasne rozhodol, že kúpna zmluva, nájomná zmluva i zmluva o budúcej zmluve sú neplatné a pre Jana a Alenu z nich nikdy právoplatne nevznikli nijaké povinnosti ani ďalšie záväzky. Zvyšnej časti žaloby súd nevyhovel a v rámci spravodlivého usporiadania vzťahov zároveň uložil Jánovi a Alene, aby nebankovej spoločnosti vrátili poskytnutú sumu 14.937,26 EUR (450.000 Sk).
Nebanková spoločnosť a aj Ján a Alena  sa voči rozsudku odvolali. Avšak už len tým, že nebanková spoločnosť chcela na súde vrátiť poskytnutú výšku úveru, fakticky uznala neplatnosť uzavretých zmlúv. Napriek tomu, že odvolací súd doteraz nerozhodol, je viac ako pravdepodobné, že prinajmenšom v časti navrátenia vlastníctva a neplatnosti uzavretých zmlúv budú Ján a Alena úspešní.

Komisia hodnotí a odporúča

Ak odvolací súd potvrdí rozhodnutie okresného súdu, budú sa Ján a Alena s rodinou môcť po takmer 4 rokoch opätovne nasťahovať do ich rodinného domu, ktorý je od okamihu ich deložovania neobývaný a chátra. Ján a Alena budú musieť nebankovej spoločnosti vrátiť požičaných 450 000 Sk, avšak budú si môcť voči tejto pohľadávke započítať už doteraz uhradené platby nájomného.
Poukázaním na prípad Jána a Aleny možno spotrebiteľom odporúčať, aby sa vyvarovali pôžičkám a úverom, pri ktorých od nich bude veriteľ požadovať predaj ich majetku a najmä obydlia. V praxi ide o jedny z najťažších spotrebiteľských sporov a prípadov, pri ktorých musia spotrebitelia preukázať, že nikdy nemali v úmysle svoj majetok predať, ale k jeho predaju boli prinútení veriteľom, ktorý by im inak úver alebo pôžičku vôbec neposkytol.
Okrem toho obchádzanie zákona a ochrany práv spotrebiteľa je vážnym signálom o neserióznosti poskytovateľa finančných prostriedkov, ktorý takýmto svojím konaním porušuje zákonnú povinnosť odbornej starostlivosti.
Chronologický popis prípadu:

Zmluva o budúcej zmluve 29.10.2008
Kúpna zmluva 29.10.2008
Nájomná zmluva 29.10.2008
Odstúpenie od zmluvy o BZ 30.9.2009
Príkazná zmluva na deložovanie z domu 22.3.2010
Žiadosť o pomoc 28.3.2010
Žaloba 28.6.2010
Rozsudok 26.8.2013

branit